SURIS EN EL EQUIPO DE LOS CONTRATOS CON METODO LeanIPD

• ¿Qué es el contrato Leonardo?
• ¿Cuál es el principal rasgo distintivo respecto al sistema tradicional ?
• Etapas del Proyecto
• ¿Qué cambios introduce el sistema Leonardo IPD con respecto al contrato tradicional?
  • – Diferencias en el proceso de contratación
  • – Peculiaridades en torno a la definición del objeto contractual
  • – Especialidades en la forma de determinación del precio de la obra
  • – Diferencias en relación con el plazo de ejecución
  • – Causas de resolución contractual
• ¿Cuál es el KNOW HOW de SURIS que aporta en los contratos COLABORATIVOS ?
  • – Visión
  • – Valores
  • – Compromiso
  • – Etapas de validación + pre-construcción
  • – Etapas de construcción y puesta en marcha

¿QUÉ ES EL CONTRATO LEONARDO?

El contrato Leonardo, es una modalidad contractual colaborativa, utilizada para aplicar el método Lean IPD (Integrated Project Delivery), a proyectos de edificación de promoción privada o pública, ya sean de nueva construcción o de rehabilitación y sean para trabajos de construcción, instalaciones o integrales.

¿CUÁL ES EL PRINCIPAL RASGO DISTINTIVO RESPECTO AL SISTEMA TRADICIONAL?

Esta modalidad contractual IPD conlleva un cambio de paradigma en las relaciones internas entre las partes firmantes (promotor, proyectista y constructor-instalador), en la medida en que ya no persiguen su beneficio económico en solitario, sino que todas ellas se orientan, conjuntamente, hacia un objetivo empresarial compartido, participando en los riesgos y beneficios del proyecto; dicho llanamente “para que alguien gane más, el proyecto en su conjunto, ha de costar menos”.

El interés común del proyecto obliga a los partícipes a adaptar su estructura, objetivos y líneas de actuación con respecto a los que presiden los contratos desarrollados mediante el sistema tradicional, en tanto en cuanto requiere un organigrama integrado, un sistema organizativo común, una gestión conjunta y colaborativa, y total transparencia en el flujo de información sobre costes y procesos.

Otra característica fundamental es la intervención temprana del constructor-instalador y los subcontratistas especializados en la fase de diseño.

ETAPAS DEL PROYECTO

Con el método Lean IPD y el contrato Leonardo, el proyecto se desarrolla a través de las siguientes etapas:

El objetivo de coste va concretándose a lo largo del proyecto, según el siguiente gráfico:

Si enlazamos etapas + costes tenemos brevemente la siguiente explicación:

1. Etapa de validación cuyo objetivo es confirmar el estudio de viabilidad elaborado por el promotor, tanto desde el punto de vista técnico como económico y temporal, la competencia de las empresas y personas asignadas al proyecto y la fijación de los objetivos de coste: INVERSION MAXIMA que debe descontar las ganancias ( solo G.G. + BI ) pactadas fijas o independientes del coste y las cantidades invertidas a riesgo por los participantes, dando como resultado el coste PERMISIBLE.

   El documento final de esta etapa que plasma el resultado del análisis realizado es el informe de validación y dispondrá de un coste PREVISTO que debe considerar los incrementos por el tiempo transcurrido  entre el inicio del plan de inversión del promotor y la fecha estimada de terminación de la construcción completa ( habitualmente entre 1-2 años ).

3. La etapa de pre-construcción que engloba toda la actividad encaminada a promover la construcción, incluyendo el diseño, la gestión de permiso – licencias y las relaciones con terceros. Su novedad principal radica en la intervención temprana del constructor-instalador y subcontratistas especialistas para prestar servicios de pre-construcción (diseño constructivo, análisis del proceso de constructibilidad, planificación vinculada, costes de “ ejecutor “ , etc.).

   El resultado de esta fase se concreta en el informe de pre-construcción que incluirá el diseño integral del proyecto, la programación de los hitos temporales y el presupuesto, con fijación del PRECIO MAXIMO ESTIMADO.

4. Las etapas de construcción y puesta en marcha no difieren de las habituales, con la peculiaridad de que no es necesario terminar las tareas de pre-construcción de todo el proyecto antes de empezar alguna de las fases de la construcción. Los participantes están definidos por contrato, los subproyectos constructivos principales ( p.e. cimentación, estructuras, fachadas, infraestructuras instalaciones ) están aprobados en un alto %, podemos empezar los procesos de compra para la prefabricación o fabricación de equipos con plazos críticos de suministro. Se trabaja la etapa de construcción partiendo del precio máximo estimado y finaliza con el coste FINAL.

   Se liquidan la totalidad de los costes reembolsables de todo el equipo ( PROMOTOR-CONSTRUCTOR-INSTALADOR-PROYECTISTA ) y se comparten riesgos y recompensas de manera proporcional a la inversión de cada participante del equipo IPD.

¿QUÉ CAMBIOS INTRODUCE EL SISTEMA LEONARDO IPD CON RESPECTO AL CONTRATO TRADICIONAL?

El principio colaborativo en que se inspira el contrato Leonardo genera particularidades con respecto a la práctica habitual, tanto en el plano formal o contractual, como a nivel de desarrollo del proyecto.

Dichas diferencias se pueden agrupar, a grandes rasgos, en las siguientes:

1.- Diferencias en el proceso de contratación

En el sistema tradicional el proceso de contratación se desarrolla en dos fases, independientes y sucesivas; en primer lugar, se celebra contrato entre promotor y proyectista, cuyo objeto es la redacción del proyecto, dirección facultativa y la solicitud y gestión de licencias y permisos; una vez elaborado el proyecto, se suscribe un segundo contrato entre promotor y contratista-instalador para la construcción de lo proyectado en la fase anterior.

Por el contrario, el contrato Leonardo es un acuerdo multipartito suscrito por promotor, proyectista y constructor e instalador, en el que se encargan conjuntamente el diseño y la construcción de un proyecto definido genéricamente.

Con posterioridad a la contratación inicial se pueden agregar al acuerdo otras partes, en general subcontratistas especializados, para asesorar en el diseño de partes sustanciales de la obra, que posteriormente ejecutarán.

2.- Peculiaridades en torno a la definición del objeto contractual

En los contratos clásicos, el objeto de cada contrato está perfectamente definido desde el momento inicial: la redacción del proyecto, por un lado y la ejecución de la obra proyectada, por otro. A este último se incorporan los documentos en los que se concreta el resultado esperado, principalmente el proyecto, el presupuesto y el planning de obra, que definen detalladamente el objeto del proyecto y las condiciones básicas para su ejecución.

Por el contrario, en el sistema IPD el objeto contractual queda parcialmente indeterminado en un primer momento y se va concretando progresivamente, tanto a nivel de diseño como constructivo, con posterioridad a la firma del contrato, mediante la colaboración entre las partes firmantes.

En consecuencia, se trata de un sistema más flexible en que el contratista no se ciñe a la ejecución de un proyecto diseñado por un tercero ajeno a su empresa  ( el proyectista ), sino que participa en su definición desde el principio, aportando su pericia y experiencia.

El objeto queda fijado, por consenso de las partes al terminar la fase de validación del proyecto, concretándose asimismo el precio, el calendario y los requerimientos técnicos y de calidad. Ello permite evitar los problemas técnicos y económicos derivados de cambios de proyecto durante la etapa constructiva.

3.- Especialidades en la forma de determinación del precio de la obra

La forma habitual de establecer el precio de la obra en los contratos comunes de construcción es a través del presupuesto, bien sea precio suma alzada o por precios unitarios o unidades de obra, concretando los conceptos incluidos y los excluidos.

En el contrato Leonardo no se define el precio sino un método de determinación de este a lo largo de las diferentes etapas del proyecto, partiendo de un objetivo de coste, y finalizando en un presupuesto final de construcción. Los honorarios entendidos como G.G: + B.I. de proyectista y constructor-instalador deben ser fijos, no dependiendo del coste y deben quedar claramente determinados desde el principio.

4.- Diferencias en relación con el plazo de ejecución

Frente a la rigidez del contrato tradicional, en el que se establece un plazo de ejecución con fecha límite de entrega y un régimen de penalizaciones para caso de demora, el método IPD crea un sistema más elástico en que el promotor puede establecerlo como condición esencial o no; las partes fijan, de forma consensuada, el calendario de ejecución, pasando a ser una de las variables del plan de riesgos, sin perjuicio de que un retraso o paralización sustancial pueda ser causa de resolución del contrato.

5.- Causas de resolución contractual

Además de las causas legales de resolución, y como consecuencia de la indeterminación inicial del objeto del contrato y su coste, se permite, como causa de extinción del contrato el desistimiento del promotor, con la particularidad de que solo puede llevarse a cabo en los dos momentos en que las partes revisan conjuntamente el proyecto y su viabilidad, es decir al final de las etapas de validación y de pre-construcción. En caso de desistimiento el promotor únicamente tendrá que abonar los honorarios y costes incurridos por las otras partes firmantes.

A pesar de los cambios indicados, el contrato Leonardo no determina la alteración de la normativa aplicable con respecto a los contratos de construcción tradicionales; siguen siendo de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación y la de Subcontratación, las disposiciones mínimas de Seguridad y Salud y el Código Técnico de la Edificación, por lo que no varía el régimen jurídico de obligaciones y responsabilidades de las partes con respecto a terceros, el sistema y requisitos de subcontratación, los requerimientos técnicos, ni en materia de seguridad y salud en el trabajo.

En consecuencia, el proyectista sigue ostentando la responsabilidad del Proyecto durante la etapa de pre-construcción, donde el diseño es el protagonista, y se mantiene la obligación de proporcionar los servicios de ingeniería para la ejecución y la dirección de obra, durante la fase de construcción.

Y el constructor-instalador mantiene la responsabilidad principal en la fase de ejecución material de la obra y de gestión de la mano de obra, compra de materiales, alquiler de equipos, etc.

En suma, existe una mayor fluidez en la participación de las partes en las diferentes etapas del proyecto y en sus relaciones, pero no se modifican sus obligaciones con respecto al mismo ni frente a terceros (trabajadores, destinatarios, usuarios de los edificios).

Por otra parte, este tipo de contratación no implica la creación de una sociedad, ni una UTE ni Joint Venture, simplemente aúna una serie de compromisos entre las partes, para un proyecto en particular.

¿CUÁL ES EL KNOW HOW DE SURIS QUE PUEDE APORTAR EN LOS CONTRATOS COLABORATIVOS ?

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   Nuestra Credibilidad entendida como la máxima responsabilidad a la hora de establecer retos globales, objetivos específicos y controles para auditar nuestros resultados. SURIS formula sus aspiraciones a largo plazo en planes estratégicos que son compartidos con la organización, los mercados y la sociedad en su conjunto.

   La fijación de políticas y certificables en los ámbitos de la calidad, el medio ambiente y la seguridad e higiene, marcan el rigor de SURIS.

   SURIS es una organización en constante evolución, abierta a las nuevas ideas y tecnologías y abanderada de algunos de los avances más trascendentes dentro de sus campos de actividad. La innovación es un punto de referencia en todos sus negocios.

   La solvencia y fiabilidad de SURIS se han labrado a lo largo de su historia, con enfoques y soluciones en permanente desarrollo pero con un espíritu y una filosofía de servicio invariable.

4. ETAPAS DE VALIDACION + PRE-CONSTRUCCION , Suris ofrece al equipo colaborativo:
   El proyecto obliga a SURIS a adaptar su estructura, objetivos y líneas de actuación con respecto a los contratos con sistema tradicional, en tanto en cuanto requiere participar de un organigrama integrado, un sistema organizativo común, una gestión conjunta y colaborativa, y total transparencia en el flujo de información sobre costes y procesos.

   SURIS pondrá al servicio del proyecto sus oficina técnica y de estudios con especialista en instalaciones de climatización, electricidad y señales débiles que aportará al equipo IPD:

• • El conocimiento de soluciones técnicas del mercado ya contrastadas y con garantías ya realizadas por SURIS.
  • Soporte de los fabricantes habituales y sus oficinas técnicas para obtener la mejor selección de producto calidad-coste-plazo con la ayuda de su interlocución con los contactos directos de que disponemos como compradores.
  • Los servicios de jefes de obra propios con años de experiencia y especialización. Disponemos de un equipo de jefes de obra por áreas de edificación, industrial, sistemas, facility, gestión energética. Algunos de ellos los incorporamos al proyecto IPD en el estudio de aspectos del proceso constructivo, planificación de tiempos y recursos, sesiones PULL planning, estudio de riesgos y restricciones de la ejecución, con el fin de asegurar la viabilidad del proyecto desde todos los aspectos.

5. ETAPAS DE CONSTRUCCION Y PUESTA EN MARCHA, Suris ofrece al equipo colaborativo:
   SURIS pondrá al servicio del contrato los medios humanos y materiales de la estructura completa de nuestra ORGANIZACIÓN desde la Dirección General hasta los operarios de montaje propios.

   Las etapas de construcción y puesta en marcha no difieren de las habituales, con las ventajas de:

• • Conocimiento del equipo de proyecto, dirección de obra, cliente final y la agilidad en las decisiones que ello comporta. Se llevan trabajando juntos largo tiempo.
  • El trabajo previo realizado desde áreas como presupuestos, compras, departamentos financieros, producción, PRL agilizan el inicio de los trabajos de cada especialidad.
  • El control de la planificación, las fechas reales de inicio y los trabajos previos que enmarcan la ruta crítica están ya analizados.

Durante nuestra trayectoria en los últimos años hemos trabajado en proyectos de gran importancia y complejidad usando el modelo COLABORATIVO: A continuación una muestra de los clientes más importantes:

OBRAS INSTALACIONES INTEGRALES SE

EJEMPLO ORGANIGRAMA DE AGENTES DE PROYECTO Y OBRA. EQUIPO INTEGRADO

Presentamos un ejemplo de organigrama en etapa de pre-construcción y construcción siguiendo el método IPD.